Grundsteuer-Rechner 2026

Die Grundsteuer-Reform 2025 – Hintergrund und Überblick

Am 10. April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht (Az. 1 BvL 11/14) die bisherige Grundsteuer-Erhebung auf Basis der Einheitswerte für verfassungswidrig. Die Einheitswerte stammten in Westdeutschland aus dem Jahr 1964 und in Ostdeutschland sogar aus dem Jahr 1935 – sie spiegelten die tatsächlichen Wertverhältnisse längst nicht mehr wider.

Das Gericht gab dem Gesetzgeber eine Frist bis Ende 2019, ein neues Gesetz zu verabschieden, mit einer Übergangsfrist bis Ende 2024. Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer in ganz Deutschland.

Die Reform betrifft rund 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten in Deutschland – nahezu jede Immobilie und jedes Grundstück. Eigentümer mussten bis Januar 2023 eine Grundsteuererklärung abgeben, auf deren Basis die neuen Grundsteuerwerte ermittelt wurden.

Grundsteuer A und Grundsteuer B – der Unterschied

Das Grundsteuergesetz (GrStG) unterscheidet zwei Arten der Grundsteuer:

• Grundsteuer A (agrarisch): Betrifft Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Die Bewertung erfolgt anhand des Ertragswerts der land- oder forstwirtschaftlich genutzten Flächen.
• Grundsteuer B (baulich): Betrifft bebaute und unbebaute Grundstücke, die nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden. Dies umfasst Wohngebäude, Gewerbeimmobilien, Mietwohnungen und unbebaute Baugrundstücke.

Für die meisten Eigentümer ist die Grundsteuer B relevant. Die Grundsteuer A spielt vor allem im ländlichen Raum eine Rolle und wird nach anderen Bewertungsmaßstäben berechnet.

Berechnung der neuen Grundsteuer – Dreistufiges Verfahren

Die Grundsteuer wird in allen Modellen in drei aufeinander aufbauenden Schritten berechnet:

1. Schritt 1: Grundsteuerwert ermitteln: Das Finanzamt berechnet den Grundsteuerwert anhand der eingereichten Grundsteuererklärung. Im Bundesmodell fließen Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Baujahr, Wohnfläche und statistisches Mietniveau ein.
2. Schritt 2: Steuermessbetrag berechnen: Der Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl multipliziert. Im Bundesmodell beträgt diese 0,031 % (0,31 Promille) für Wohngrundstücke und 0,034 % (0,34 Promille) für Nichtwohngrundstücke. Der Steuermessbetrag wird im Grundsteuermessbescheid festgesetzt.
3. Schritt 3: Grundsteuer berechnen: Die Gemeinde multipliziert den Steuermessbetrag mit ihrem individuellen Hebesatz. Dieser variiert erheblich zwischen den Gemeinden – von unter 200 % in kleinen ländlichen Gemeinden bis über 900 % in einzelnen Städten.

Formel: Grundsteuer = Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus im Bundesmodell

Ein Einfamilienhaus in einer mittelgroßen Stadt mit folgenden Eckdaten: Grundstück 600 m², Wohnfläche 140 m², Baujahr 1995, Bodenrichtwert 250 EUR/m².

• Grundsteuerwert (vom Finanzamt festgestellt): 285.000 EUR
• Steuermesszahl (Wohngrundstück): 0,031 % = 0,00031
• Steuermessbetrag: 285.000 EUR x 0,00031 = 88,35 EUR
• Hebesatz der Gemeinde: 450 %
• Jährliche Grundsteuer: 88,35 EUR x 4,5 = 397,58 EUR
• Quartalsweise: 99,39 EUR | Monatlich: 33,13 EUR

Bundesmodell vs. Ländermodelle – die verschiedenen Berechnungsmethoden

Durch die sogenannte Öffnungsklausel im Grundgesetz (Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG) können die Bundesländer vom Bundesmodell abweichen und eigene Berechnungsmodelle einführen. Sechs Bundesländer haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht:

Bayern – Flächenmodell

Bayern setzt ausschließlich auf die Fläche und verzichtet bewusst auf Wertkomponenten. Beruecksichtigt werden die Grundstücksfläche und die Gebäudefläche, jeweils multipliziert mit festen Äquivalenzzahlen (0,04 EUR/m² für Grund und Boden, 0,50 EUR/m² für Wohnflächen). Eine Bewertung des Grundstückswerts findet nicht statt. Der Vorteil: Die Berechnung ist einfach und transparent. Der Nachteil: Grundstücke in teuren Lagen werden genauso behandelt wie solche in günstigen Gegenden.

Baden-Württemberg – Bodenwertmodell

Baden-Württemberg besteuert ausschließlich den Bodenwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert). Gebäude werden nicht berücksichtigt. Die Steuermesszahl beträgt 1,3 Promille. Für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke gibt es einen Abschlag von 30 %. Dieses Modell setzt bewusst Anreize zur Bebauung unbebauter Grundstücke.

Hamburg – Wohnlagemodell

Hamburg kombiniert das Flächenmodell mit einem Wohnlagefaktor, der die Qualität der Wohnlage berücksichtigt (normale oder gute Wohnlage). So werden Lageunterschiede zumindest grob abgebildet, ohne eine vollständige Wertermittlung durchzuführen.

Hessen – Flächen-Faktor-Modell

Hessen verwendet ein Flächenmodell, ergänzt um einen Faktor, der den Bodenrichtwert und den durchschnittlichen Bodenrichtwert der jeweiligen Gemeinde ins Verhältnis setzt. So werden Lageunterschiede stärker berücksichtigt als im reinen Flächenmodell.

Niedersachsen – Flächen-Lage-Modell

Ähnlich wie Hessen kombiniert Niedersachsen Flächenangaben mit einem Lagefaktor, der sich am Bodenrichtwert orientiert. Die Grundstruktur entspricht dem Flächenmodell, wird aber durch den Lagefaktor wertbezogen angepasst.

Sachsen – Angepasstes Bundesmodell

Sachsen übernimmt das Bundesmodell, wendet jedoch abweichende (niedrigere) Steuermesszahlen an, um die Belastung zu steuern. Die Berechnungsmethodik bleibt identisch zum Bundesmodell.

Hebesätze – die kommunale Stellschraube

Der Hebesatz ist das wichtigste Instrument der Gemeinden, um die Grundsteuerbelastung zu steuern. Er wird jährlich vom Gemeinderat festgelegt. Im Zuge der Reform haben viele Gemeinden ihre Hebesätze angepasst, um das Ziel der Aufkommensneutralität zu erreichen.

Beispiele für Hebesätze (Grundsteuer B) ausgewählter Städte:

Aufkommensneutralität – Versprechen und Realität

Die Bundesregierung hat bei der Reform zugesichert, dass die Grundsteuer insgesamt aufkommensneutral sein soll – das heißt, die Gemeinden sollen in der Summe nicht mehr Grundsteuer einnehmen als zuvor. Zu diesem Zweck wurden die Gemeinden aufgefordert, ihre Hebesätze anzupassen.

In der Praxis zeigt sich jedoch ein differenziertes Bild: Während das Gesamtaufkommen je Gemeinde tatsächlich oft ähnlich bleibt, verschiebt sich die Belastung zwischen den einzelnen Grundstückseigentümern teilweise erheblich.

Insbesondere Eigentümer von Grundstücken in guten Lagen oder mit hohen Bodenrichtwerten müssen im Bundesmodell mit deutlich höheren Zahlungen rechnen. Eigentümer von aelteren Häusern in einfacheren Lagen können dagegen profitieren.

Grundsteuer für Mieter – Umlagefähigkeit

Die Grundsteuer gehört gemäß § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu den umlagefähigen Betriebskosten. Vermieter können die Grundsteuer daher über die Nebenkostenabrechnung auf ihre Mieter umlegen, vorausgesetzt, dies ist im Mietvertrag vereinbart. Für Mieter bedeutet die Grundsteuer-Reform, dass auch sie von Änderungen der Grundsteuer betroffen sein können, obwohl sie nicht Eigentümer sind.

Steigt die Grundsteuer für eine Mietimmobilie, darf der Vermieter diese Erhöhung nach § 560 BGB durch eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung an die Mieter weitergeben. Mieter sollten daher die Nebenkostenabrechnungen aufmerksam prüfen und gegebenenfalls den Vermieter um Vorlage des Grundsteuerbescheids bitten.

Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid

Eigentümer, die mit der Bewertung ihres Grundstücks nicht einverstanden sind, können Rechtsmittel einlegen. Dabei ist zu beachten, dass drei verschiedene Bescheide ergehen:

1. Grundsteuerwertbescheid (vom Finanzamt): Legt den Grundsteuerwert fest. Einspruch innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe beim zuständigen Finanzamt.
2. Grundsteuermessbescheid (vom Finanzamt): Setzt den Steuermessbetrag fest. Auch hier ist Einspruch innerhalb eines Monats möglich.
3. Grundsteuerbescheid (von der Gemeinde): Legt die zu zahlende Grundsteuer fest. Widerspruch innerhalb eines Monats bei der Gemeinde.

Tipps zum Einspruch

• Prüfen Sie den Grundsteuerwertbescheid sorgfältig auf korrekte Angaben zu Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart und Baujahr
• Legen Sie im Zweifel vorsorglich Einspruch ein – Sie können ihn später noch zurücknehmen
• Ein Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung: Die Grundsteuer muss zunächst weiterhin gezahlt werden
• Bei komplexeren Fällen empfiehlt sich die Einschaltung eines Steuerberaters oder Rechtsanwalts

Häufige Fehler bei der Grundsteuererklärung

Bei der Abgabe der Grundsteuererklärung sind typische Fehler aufgetreten, die zu falschen Grundsteuerwerten führen können:

• Falsche Wohnfläche: Kellerräume, Garagen oder Balkone werden fälschlicherweise als Wohnfläche angegeben
• Falscher Bodenrichtwert: Es wird ein Bodenrichtwert aus einer benachbarten, teureren Zone verwendet
• Fehlende Kernsanierung: Bei kernsanierten Gebäuden zählt das Baujahr der Kernsanierung, nicht das ursprüngliche Baujahr
• Erbbaurechtsfälle: Bei Erbbaurechten muss die Erklärung korrekt aufgeteilt werden zwischen Erbbaurecht und Erbbauzins

Zeitlicher Ablauf der Grundsteuer-Reform

Die Grundsteuer-Reform folgte einem mehrjährigen Zeitplan, der für viele Eigentümer eine erhebliche bürokratische Belastung darstellte:

1. 10. April 2018: Das Bundesverfassungsgericht erklärt die Einheitsbewertung für verfassungswidrig
2. 26. November 2019: Der Bundestag verabschiedet das neue Grundsteuergesetz
3. 1. Januar 2022: Stichtag für die Neubewertung aller Grundstücke (Hauptfeststellungszeitpunkt)
4. 1. Juli 2022 bis 31. Januar 2023: Abgabefrist für die Grundsteuererklärung (in den meisten Bundesländern mehrfach verlängert)
5. 2022-2024: Finanzaemter erlassen die Grundsteuerwertbescheide und Steuermessbescheide
6. 2024: Gemeinden passen ihre Hebesätze an das neue Bewertungsniveau an
7. 1. Januar 2025: Die neue Grundsteuer tritt in Kraft – erste Zahlungen nach neuem Recht

Grundsteuer für verschiedene Immobilientypen – Beispiele

Die Auswirkungen der Reform variieren erheblich je nach Immobilientyp, Lage und Bundesland. Einige typische Szenarien im Bundesmodell:

Eigentumswohnung in der Großstadt

Eine 80-m²-Eigentumswohnung in zentraler Lage einer Großstadt mit hohem Bodenrichtwert (800 EUR/m²) wird tendenziell höher bewertet als unter dem alten Recht. Eigentümer in beliebten Innenstadtlagen müssen mit deutlich höheren Grundsteuern rechnen, teilweise mit einer Verdopplung gegenüber dem bisherigen Betrag.

Einfamilienhaus in ländlicher Gemeinde

Ein Einfamilienhaus in einer ländlichen Gemeinde mit niedrigem Bodenrichtwert (50 EUR/m²) und großem Grundstück (1.000 m²) kann von der Reform profitieren. Der alte Einheitswert war in vielen Fällen relativ hoch im Verhältnis zum tatsächlichen Grundstückswert, sodass die neue Bewertung zu einer geringeren Steuer führen kann.

Unbebautes Grundstück

Unbebaute Grundstücke werden im Bundesmodell ausschließlich nach dem Bodenwert bewertet (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert). In Gebieten mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten kann die Grundsteuer für unbebaute Grundstücke erheblich steigen – ein gewollter Effekt, um Anreize zur Bebauung zu setzen und Grundstücksspekulation zu verteuern.

Grundsteuer C – Mobilisierung von Bauland

Mit der Reform wurde eine neue Grundsteuer C eingeführt (§ 25 Abs. 4-6 GrStG). Sie erlaubt es Gemeinden, für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festzulegen. Ziel ist es, die Bebauung brachliegender Grundstücke zu fördern und so dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken. Die Grundsteuer C wird bisher nur von wenigen Gemeinden angewendet, könnte aber in angespannten Wohnungsmärkten künftig an Bedeutung gewinnen.

Steuerliche Absetzbarkeit der Grundsteuer

Die Grundsteuer kann unter bestimmten Umständen steuerlich geltend gemacht werden:

• Vermietete Immobilien: Die Grundsteuer ist als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung voll abzugsfähig (§ 9 Abs. 1 EStG)
• Gewerblich genutzte Immobilien: Die Grundsteuer ist als Betriebsausgabe abzugsfähig
• Selbstgenutzte Immobilien: Für die private Selbstnutzung ist die Grundsteuer leider nicht steuerlich absetzbar
• Grundsteuer-Erlass (§ 33 GrStG): Bei wesentlicher Ertragsminderung ohne Verschulden des Eigentümers (z.B. Leerstand trotz Vermietungsbemühungen, Naturkatastrophen) kann ein teilweiser Erlass der Grundsteuer beantragt werden – bis zum 31. März des Folgejahres

Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information zur neuen Grundsteuer. Für individuelle Fragen zu Ihrem Grundsteuerwert oder Einspruchsmöglichkeiten konsultieren Sie bitte einen Steuerberater.