Grunderwerbsteuerrechner 2026

Grunderwerbsteuer in Deutschland: Rechtsgrundlagen und Funktionsweise

Die Grunderwerbsteuer ist im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt und fällt als einmalige Steuer beim Erwerb von inländischen Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten an. Sie ist eine Ländersteuer – das Aufkommen steht vollständig den Bundesländern zu, die seit der Föderalismusreform 2006 den Steuersatz eigenständig festlegen können.

Die Grunderwerbsteuer stellt für viele Bundesländer eine der wichtigsten Einnahmequellen dar, was erklärt, warum die Sätze in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind.

Steuergegenstand ist gemäß § 1 GrEStG jeder Rechtsvorgang, der einen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem inländischen Grundstück begründet – in der Praxis also vor allem der Kaufvertrag. Steuerschuldner sind grundsätzlich Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner (§ 13 GrEStG), wobei im Kaufvertrag üblicherweise vereinbart wird, dass der Käufer die Steuer traegt.

Grunderwerbsteuersaetze nach Bundesland: vollständige Übersicht

Die Steuersätze weichen zwischen den Bundesländern erheblich voneinander ab. Bayern hat als einziges Bundesland den ursprünglichen Satz von 3,5 % beibehalten, während mehrere Länder auf den Höchstwert von 6,5 % angehoben haben.

Die Differenz zwischen dem günstigsten und dem teuersten Bundesland beträgt bei einem Kaufpreis von 300.000 EUR stolze 9.000 EUR – allein bei der Grunderwerbsteuer.

Was löst die Grunderwerbsteuer aus?

Die Grunderwerbsteuer wird nicht nur durch klassische Immobilienkaeufe ausgelöst. Gemäß § 1 GrEStG entstehen Steuerpflichten unter anderem bei folgenden Vorgaengen:

• Kaufvertrag: Der häufigste Fall – Abschluss eines notariellen Kaufvertrags über ein Grundstück oder eine Immobilie
• Zwangsversteigerung: Der Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren löst Grunderwerbsteuer aus
• Tausch: Der Tausch von Grundstücken unterliegt der Grunderwerbsteuer
• Einbringung in eine Gesellschaft: Die Übertragung eines Grundstücks in eine GmbH oder Personengesellschaft kann steuerpflichtig sein
• Anteilsvereinigung (§ 1 Abs. 3 GrEStG): Wenn mindestens 90 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft in einer Hand vereinigt werden
• Share Deal: Übertragung von Gesellschaftsanteilen, wenn dadurch mindestens 90 % der Anteile den Eigentümer wechseln

Befreiungen und Ausnahmen (§ 3 GrEStG)

Das Gesetz sieht eine Reihe wichtiger Befreiungen vor, die in der Praxis erhebliche Bedeutung haben:

• Geringfügige Grundstücke (§ 3 Nr. 1 GrEStG): Erwerbe mit einer Gegenleistung unter 2.500 EUR sind steuerfrei (Freigrenze, nicht Freibetrag)
• Erwerb von Todes wegen (§ 3 Nr. 2 GrEStG): Grundstücksübergänge durch Erbschaft sind von der Grunderwerbsteuer befreit (es fällt stattdessen Erbschaftsteuer an)
• Schenkungen (§ 3 Nr. 2 GrEStG): Auch Schenkungen von Grundstücken sind grunderwerbsteuerfrei (es fällt Schenkungsteuer an)
• Erwerb durch Ehegatten/Lebenspartner (§ 3 Nr. 4 GrEStG): Grundstücksübertragungen zwischen Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnern sind vollständig befreit
• Erwerb durch Verwandte in gerader Linie (§ 3 Nr. 6 GrEStG): Käufe zwischen Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln sind grunderwerbsteuerfrei
• Erwerb im Scheidungsfall (§ 3 Nr. 5 GrEStG): Grundstücksübergänge im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung bei Scheidung

Bemessungsgrundlage: was wird besteuert?

Die Grunderwerbsteuer wird auf die Gegenleistung erhoben, also in der Regel auf den Kaufpreis (§ 8 GrEStG). Zur Bemessungsgrundlage gehören neben dem reinen Grundstückspreis auch:

• Übernommene Belastungen und Verbindlichkeiten
• Leistungen an Dritte, die der Verkäufer als Bedingung des Vertrags ausgehandelt hat
• Die Übernahme von Grundpfandrechten

Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören grundsätzlich: Inventar und bewegliche Gegenstände (Einbauküche, Sauna, Gartenhaus, Markisen), sofern diese im Kaufvertrag separat ausgewiesen und realistisch bewertet werden. Hier liegt ein legales Steuereinsparpotenzial.

Beispiel Inventar-Ausweisung

Kaufpreis einer Eigentumswohnung: 350.000 EUR. Die Wohnung enthält eine Einbauküche (Wert: 8.000 EUR), eine Sauna (3.000 EUR) und Markisen (2.000 EUR). Im Kaufvertrag wird der Inventarwert separat mit 13.000 EUR ausgewiesen. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer sinkt auf 337.000 EUR. Bei einem Steuersatz von 6,0 % ergibt sich eine Ersparnis von 780 EUR.

Grunderwerbsteuer bei Neubau vs. Bestandsimmobilie

Bei Bestandsimmobilien ist die Berechnung einfach: Der Kaufpreis bildet die Bemessungsgrundlage. Bei Neubauten kann die Situation jedoch komplexer sein:

• Kauf vom Bauträger: Wird ein Grundstück zusammen mit einem noch zu errichtenden Gebäude von einem Bauträger erworben, fällt die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis an, also inklusive Gebäude. Dies kann zu erheblichen Steuerbeträgen führen.
• Separater Grundstückskauf und Bauvertrag: Werden Grundstückskauf und Bauvertrag getrennt mit verschiedenen Vertragspartnern geschlossen, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an. Die Finanzaemter prüfen jedoch genau, ob ein sachlicher Zusammenhang zwischen den Vertraegen besteht (sog. einheitliches Vertragswerk). Liegt ein solcher vor, wird die Steuer auf den Gesamtbetrag erhoben.

Share Deals: das Schlupfloch der Großinvestoren

Sogenannte Share Deals sind ein viel diskutiertes Instrument zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer bei größeren Immobilientransaktionen. Statt die Immobilie direkt zu kaufen, werden Anteile an einer Gesellschaft erworben, die das Grundstück haelt. Solange weniger als 90 % der Anteile übertragen werden, fällt nach der Reform von 2021 keine Grunderwerbsteuer an.

Vor der Reform lag die Grenze bei 95 %. Der Gesetzgeber hat sie mit dem Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes (2021) auf 90 % abgesenkt und die Behaltefrist von 5 auf 10 Jahre verlängert. Dennoch werden Share Deals weiterhin genutzt, insbesondere bei gewerblichen Großtransaktionen, da die Steuerersparnis bei Millionenwerten erheblich sein kann.

Denkmalschutz und Grunderwerbsteuer

Für denkmalgeschützte Immobilien gibt es bei der Grunderwerbsteuer selbst keine Sonderregelung oder Ermäßigung. Die Grunderwerbsteuer fällt in voller Höhe an. Allerdings bieten denkmalgeschützte Gebäude erhebliche Steuervorteile bei der Einkommensteuer: Sanierungskosten können über 12 Jahre abgeschrieben werden – bei Eigennutzung nach § 10f EStG, bei Vermietung nach § 7h/7i EStG. Diese steuerlichen Vorteile kompensieren die Grunderwerbsteuer in der Regel deutlich.

Notarielle Beurkundung und zeitlicher Ablauf

Der Ablauf vom Kaufvertrag bis zur Eigentumsumschreibung folgt einem festen Procedere:

1. Notarielle Beurkundung: Der Kaufvertrag wird vom Notar beurkundet (§ 311b BGB – Formerfordernis)
2. Anzeige an das Finanzamt: Der Notar zeigt den Erwerbsvorgang dem Finanzamt an (§ 18 GrEStG)
3. Grunderwerbsteuerbescheid: Das Finanzamt erlässt den Steuerbescheid (in der Regel innerhalb von 4-8 Wochen)
4. Zahlung der Grunderwerbsteuer: Frist: in der Regel 1 Monat nach Zustellung des Bescheids
5. Unbedenklichkeitsbescheinigung: Nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus (§ 22 GrEStG)
6. Eigentumsumschreibung: Erst mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung kann die Eintragung im Grundbuch erfolgen

Tipps zur Senkung der Grunderwerbsteuer

Innerhalb des legalen Rahmens gibt es mehrere Möglichkeiten, die Grunderwerbsteuer zu reduzieren:

• Inventar separat ausweisen: Einbauküche, Sauna, Markisen, Gartenhaus und andere bewegliche Gegenstände gehören nicht zur Bemessungsgrundlage
• Instandhaltungsrücklagen: Bei Eigentumswohnungen kann die anteilige Instandhaltungsrücklage unter Umständen vom Kaufpreis abgezogen werden
• Erwerb in der Familie: Übertragungen zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie sind steuerfrei
• Bundesland beachten: Bei Flexibilität in der Standortwahl kann die Wahl des Bundeslands bis zu 3 Prozentpunkte Steuerunterschied ausmachen
• Neubau: Grundstück und Bau trennen: Wenn rechtlich und sachlich möglich, separater Grundstückskauf und Bauvertrag

Politische Diskussion und Reformvorhaben

Die Grunderwerbsteuer steht seit Jahren in der politischen Diskussion. Wichtige Reformansaetze umfassen:

• Freibetrag für Ersterwerber: Mehrere Parteien fordern einen Freibetrag für den erstmaligen Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum, um insbesondere Familien den Immobilienerwerb zu erleichtern
• Abschaffung der Share-Deal-Möglichkeit: Es wird diskutiert, die Grunderwerbsteuer künftig unabhängig von der Höhe der übertragenen Anteile auszulösen
• Bundeseinheitlicher Satz: Vereinzelt wird eine Rückkehr zu einem einheitlichen Steuersatz gefordert, um Wettbewerbsverzerrungen zwischen den Ländern zu vermeiden
• Progressive Staffelung: Ein Modell mit niedrigeren Sätzen für günstige Immobilien und höheren Sätzen für teure Objekte wird diskutiert

Steuerliche Absetzbarkeit der Grunderwerbsteuer

Ob und wie die Grunderwerbsteuer steuerlich geltend gemacht werden kann, hängt von der Nutzung der Immobilie ab:

• Vermietete Immobilien: Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Abschreibung (AfA) auf die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt (in der Regel 50 Jahre bei Wohngebäuden = 2 % jährlich). Eine sofortige Absetzung als Werbungskosten ist nicht möglich.
• Gewerblich genutzte Immobilien: Gleiche Behandlung wie bei Vermietung – die Grunderwerbsteuer erhoeht die Anschaffungskosten und wird über die AfA abgeschrieben
• Selbstgenutzte Immobilien: Die Grunderwerbsteuer ist für privat genutzte Eigenheime steuerlich nicht absetzbar. Sie stellt eine endgültige finanzielle Belastung dar.

Grunderwerbsteuer bei Erbpacht und Erbbaurecht

Bei Erbbaurechten gelten besondere Regelungen. Der Erwerb eines Erbbaurechts unterliegt grundsätzlich der Grunderwerbsteuer. Als Bemessungsgrundlage dient nicht nur ein eventueller Kaufpreis für das Erbbaurecht, sondern auch der kapitalisierte Erbbauzins für die gesamte Laufzeit. Dies kann zu einer höheren Steuerbelastung führen, als Käufer auf den ersten Blick erwarten. Bei der Verlängerung eines bestehenden Erbbaurechts oder bei der Übernahme eines Erbbaurechts vom bisherigen Erbbauberechtigten fällt ebenfalls Grunderwerbsteuer an.

Vollständiges Rechenbeispiel: Kaufnebenkosten einer Immobilie

Kaufpreis einer Bestandswohnung in Berlin: 400.000 EUR. Die Wohnung enthält eine Einbauküche im Wert von 5.000 EUR, die separat im Kaufvertrag ausgewiesen wird. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer beträgt somit 395.000 EUR.

Die Kaufnebenkosten betragen in diesem Beispiel 11,5 % des Kaufpreises. Zusammen mit dem Kaufpreis muss der Käufer also insgesamt 445.980 EUR aufbringen. Die Kaufnebenkosten müssen in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden, da Banken diese Kosten üblicherweise nicht mitfinanzieren.

Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche Beratung dar. Die Grunderwerbsteuer kann im Einzelfall von zahlreichen Faktoren abhängen. Ziehen Sie bei größeren Transaktionen einen Steuerberater oder Notar hinzu.